Показатели оценки территории

оценить

Современное региональное развитие, характеризующиеся нестабильной экономической ситуацией и крайне ограниченной информацией о состоянии макро и микросреды, сдерживает повышение эффективности инвестиционных вложений, и как следствие, результативности управления жилой недвижимостью. В этом случае, факторы, снижающие устойчивость и стабильность экономической системы хозяйствования можно оценивать как риски (опасности) развития.
Обобщение различных подходов, связанных с анализом и оценкой возможных рисков недвижимости, позволяет сформировать методологию управления рисками, прогнозировать вероятность возникновения рисковых ситуаций, производить их оценку и разрабатывать комплекс мер по их нейтрализации. Предотвращая тем самым возможный ущерб материальным, финансовым, человеческим и другим ресурсам и являющийся частью системы управления данной территории в целом.

Очевидно, чтобы оценить в каком состоянии находится жилищный фонд и каким тенденциям подвержено его развитие, необходимы определенные критерии (индикаторы). Основной особенностью индикаторов, является то, что они оказывают влияние на формирование жилищного фонда и поэтому могут быть использованы при составлении прогнозов реализации различных программ его развития. В свою очередь, руководство муниципального образования получает возможность выявить критические проблемные зоны риска и потенциальные возможности развития жилищного фонда.

Исследование осуществлено на примере следующих муниципалитетов: ГО «Город Арамиль», МО «Город Сургут», МО «Город Новый Уренгой», МО «Город Ханты-Мансийск», ГО «Богданович».

Таблица 1 – Индикаторы оценки состояния жилищной сферы муниципалитетов

Наименование показателя

Новый Уренгой

Арамиль

Сургут

Богданович

Ср. знач.

Вариац

Ср. знач.

Вариац

Ср. знач.

Вариац

Ср. знач.

Вариац

Индикатор износа тепловых сетей

0,16

74,6%

0,26

127,2%

0,23

50,2%

0,66

8,2%

Индикатор износа водопроводных сетей

0,02

80,1%

0,44

62,4%

0,27

27,1%

0,68

35,9%

Индикатор износа канализационных сетей

0,08

24,5%

0,63

10,3%

0,14

86,2%

0,65

41,8%

Индикатор напряженности тепловых сетей

6,11

10,1%

8,41

13,6%

14,35

3,3%

11,30

7,5%

Индикатор напряженности водопроводных сетей

16,2

21,6%

7,74

22,3%

47,19

13,8%

5,26

7,0%

Индикатор напряженности канализационных сетей

34,7

22,7%

6,99

17,8%

69,26

7,0%

11,49

2,4%

Индикатор годности жилых помещений

0,91

2,6%

0,96

1,5%

0,98

0,9%

0,99

0,2%

В таблице 1 представлены показатели оценки жилищной сферы. Параметр среднее значение определен с 2006 г. по 2016 г. Уровень прогнозируемости оцениваемых показателей представлен параметром вариация, который может демонстрировать и степень риска данного показателя в муниципалитете. Как видно из данной таблицы, наименее изношенные тепловые сети в МО «Город Новый Уренгой», а наиболее изношенные в ГО «Богданович». Для водопроводных сетей данная тенденция сохраняется, однако, наименее изношенные канализационные сети уже в МО «Город Ханты-Мансийск».

оценить
Для оценки напряженности коммунальных сетей, вызванную «точечной» застройкой городов, ухудшающимся качеством проживания за счет высокой плотности населения и большого количества коммунальных аварий рассмотрены индексы напряженности тепловых, канализационных и водопроводных сетей.
Наибольшая напряженность водопроводных и тепловых сетей в МО «Город Сургут» (47,2 кв.м. жилья на 1 м. водопроводных сетей и 14,35 кв.м. жилья на 1 м. тепловых сетей), канализационных сетей в МО «Город Ханты-Мансийск» (136,9 кв.м. на 1 м сетей). Наименьшая напряженность тепловых сетей в МО «Город Новый Уренгой» (6,11 кв.м. на 1 м.), водопроводных сетей - ГО «Богданович» (5,26 кв.м. на 1 м.), а канализационных сетей в ГО «Город Арамиль» (6,99 кв.м. на 1 м.).
Для комплексной оценки надежности жилищной сферы исследуемых муниципалитетов предлагается каждому муниципалитету в исследуемом параметре установить свой ранг. Ранг присваивается в соответствии со следующим принципом: чем менее значим показатель, тем выше номер ранга. Далее, определяется интегральный показатель оценки территории.

Таблица 2 – Интегральный показатель оценки жилищной сферы муниципалитета

Наименование показателя

Новый Уренгой

Арамиль

Сургут

Богданович

Интегральный показатель

50

59

92

90

Как видно из данной таблицы, наименьший интегральный показатель в МО «Город Новый Уренгой», что демонстрирует развитое состояние жилищной сферы и умеренные риски. Можно сделать вывод, что инвестиционные проекты, реализуемые на данной территории способны обеспечить необходимый доход в условиях разумных рисков. Для дальнейшего развития рынка жилья наиболее приоритетными являются мероприятия по сохранению жилищного фонда и улучшения состояния коммунальной системы за счет развития функционирования рыночных механизмов взаимоотношений между ее участниками.
В тоже время, наибольший интегральный коэффициент в МО «Город Сургут», что демонстрирует значимую остроту основных проблем в жилищной сфере. Несмотря на невысокий износ коммуникаций, высокий уровень рисков создают индексы напряженности коммунальных сетей, при которых инвестор, планируя высокую доходность, принимает на себя и высокий риск. Практическая реализация бизнес – проектов предусматривает включение мероприятий, направленных на минимизацию рисков и нахождение оптимального соотношения доходности и риска, включающие в себя оценку, прогноз и страхование соответствующего риска. Инвестиционные проекты, направленные на развитие жилищной сферы должны реализоваться с непосредственным участием администрации муниципалитета и использование ею механизмов централизованного управления. Приоритетом в данной группе должна стать поддержка индивидуального жилищного строительства и развитие малоэтажного строительства, как наиболее реального пути роста объемов строительства доступного жилья для граждан.
Поскольку ресурсы территорий ограничены и дороги, необходимо наиболее точно отбирать и оценивать риски в жилищной сфере. Именно этим и должно заниматься подразделение в администрации муниципалитета по выявлению опасностей (либо ее специалист), устанавливая области риска и отбирая те риски, по которым уже существуют решения, что позволяет руководству территорий избегать значительной траты времени. В свою очередь, руководство муниципального образования получает возможность выявить критические проблемные зоны риска и спрогнозировать развитие жилищного фонда.
В соответствии с вышесказанным, необходимо сделать вывод, что оценка состояния жилищного фонда по ключевым индикаторам, является одним из важнейших логичных составляющих организованного процесса управления территорией, и поэтому она обязана быть интегрированной в данный процесс, иметь на вооружении научное обоснование и оперативное принятие управленческих решений.